В этой статье пойдет речь об инвестировании в жилую недвижимость, так как мой профессиональный опыт ограничен пока только ей.
Критерии, изложенные в этой статье, применимы как для выбора недвижимости для сдачи в аренду, так и для перепродажи.

Британская недвижимость (особенно лондонская) в течение многих десятилетий является привлекательным объектом для инвестирования.
Причин тому много. Прежде всего, стоит отметить её стабильный рост стоимости. В самом деле, даже мировой кризис 2008-го года «подкосил» стоимость недвижимости всего на 16.2%, и это был единственный с начала 2000-го года случай падения цен (по итогам года).
При этом в 2009-м году рост цен возобновился, и уже в 2010-м году превысил докризисный уровень.

В то же время, не смотря на высокий спрос на приобретение недвижимости с целью сдачи в аренду, спрос на нее среди потенциальных жильцов зачастую превышает предложение. Это является причиной роста арендной платы, который также в отношении большинства объектов недвижимости постоянен. И это является еще одним фактором устойчивого роста стоимости квартир.
Здесь могу привести небольшой пример из моей практики. Как-то изучал один район с точки зрения инвестиционных перспектив. В рамках этого поговорил с несколькими агентами. Один их них сказал, что у него сейчас в очереди 7 человек на односпаленную квартиру, 3 – на двухспаленную, и 1 – на 3-х спаленную. Впечатляет, правда? И это далеко не единственный пример ажиотажа.
Был еще другой случай, когда агенты меня осаждали со всех сторон, уговаривая выставить квартиру через них.
Так что инвестировать в лондонскую недвижимость очень даже есть смысл; вопрос только в правильном выборе объекта инвестирования, о чем мы и поговорим ниже.

Рассмотрим основные цели инвестирования.

Инвестиции в недвижимость имеет, как правило, следующие цели: прирост капитала и сдача в аренду. Особенно удачные инвестиции могут совмещать в себе обе выгоды. Поговорим о них более подробно.

Тот факт, что британская недвижимость имеет достаточно устойчивый рост, совсем не говорит о том, что не нужно делать детальный анализ каждого потенциального объекта инвестирования. Статистка только наводит на мысль, что это хорошее направление для инвестирования. А дальше нужно провести тщательный анализ с учетом максимального количества всевозможных фактором. Ведь почти невозможна ситуация когда цены растут везде повсеместно.
Например, в Лондоне, разброс стоимости между объектами жилой недвижимости составляет приблизительно 88000%. Согласитесь, при таком разнообразии стоимости статистика даже в рамках одного Лондона – гораздо хуже, чем средняя температура по больнице.
Более того, даже в рамках одного района статистика может не быть показательной. Был случай, когда мы выставляли квартиру на продажу, и агент предложил цену, указывающую на минимальный прирост стоимости. Мы спросили – почему, ведь недавняя статистика показала хороший рост стоимости в этом районе. Агент ответил, что статистика слишком все усреднила, фактически рост практически не было.
Поэтому, если вы приобретаете жилье с расчетом на прирост стоимости, то вы должны задать себе вопрос – а почему стоимость этого жилья должна вырасти?

Есть 3 типовые ситуации, когда происходит рост стоимости жилья.

1. Успешные продажи других квартир.

Агент через специальную базу смотрит, за сколько были проданы аналогичные квартиры, немного увеличивает эту цену, и выставляет квартиру на рынок. Если удалось по этой стоимости продать, то она послужит росту цен в дальнейшем аналогичным образом.
В этой связи можно подчеркнуть преимущество домов, где преобладают инвестиционные квартиры. В них инвестиционные квартиры обычно превалируют, и сделки происходят намного чаще, чем в домах, где живущие в собственных квартирах составляют большинство.

2. Ажиотаж

Выставленная квартира вызвала большой ажиотаж, и агент устраивает что-то вроде аукциона. Здесь также сумма сделки послужит основой для дальнейших цен.

3. Прирост стоимости после завершения строительства.

Здесь речь идет о достаточно типичной для многих мировых рынков недвижимости ситуации, когда после завершения строительства стоимость квартиры существенно возрастает. На базе реальных примеров, которые мне доводилось наблюдать, могу сказать, что в Лондоне это в среднем 15%.

Само собой, эти три ситуации могут быть совмещены.

В первой ситуации мы подразумеваем, что предшествующая продажа аналогичной квартиры произошла по стоимости не ниже вашей покупной. Обычно, так и бывает, но, тем не менее, стоимость может быть и ниже. Например, когда квартира не популярна (агент в таких случаях предлагает снизить цену); или владелец хочет продать быстро; или и то, и другое.
Если с желанием других продать быстро ничего сделать нельзя; то с тем, чтобы ваша квартира не была похожа на “непопулярную” – очень даже можно.

Таким образом, мы переходим к критериям “успешности” квартиры, и, следовательно, залогу росту стоимости.
Итак, в первую очередь хочу отметить, что наиболее легкореализуемый формат квартиры – односпаленная.
Причиной тому является то, что у нее есть 2 потенциальные категории покупателей: живущий единолично, и пара. Обе эти категории заинтересована в данном формате квартиры в равной степени. Обе эти категории достаточно многочисленны.
Чуть ниже с точки зрения ликвидности находится двухспаленная квартира.
Здесь целевая категория – семья, причем с детьми (иначе во второй спальне нет практического смысла). Такая квартира может подойти и одному человеку, если он хочет иметь, например, кабинет в отдельном помещении, но вероятность появления такого покупателя не очень высока.
Наконец, наименее ликвидна трехспаленная квартира. Она может приглянуться только очень большой семье или нескольким человекам, которые захотят разделить стоимость поровну.
Важно, чтобы хотя бы одна спальня имела площадь как минимум 3х3 метра. Это делает ее «двойной» (double – распространённое описание спальни в объявлениях). Данный формат спальни позволит сдать односпаленную квартиру паре, а двухспаленную и более – семье с детьми. Таким образом, квартиры с такой спальней более популярны, и, следовательно, легче сдаются/продаются. Могу также добавить, что в большинстве новостроек такие квартиры имеются.
В то же время, следует иметь ввиду, что с продолжительностью проживания жильцов в квартире ситуация как раз наоборот. Чем больше спален, тем дольше жильцы будут там жить. Причина в этом кроется в том, что, чем меньшее человек проживает вместе, тем более они мобильны, тем легче им сменить место жительства. А семье с детьми это сделать совсем не легко, так как есть следующие сдерживающие факторы.

− Необходимость в том, чтобы жилье нравилось всем членам семьи.

− Привязанность к школе (особенно, если ребенок там учится уже не первый год).

Первый фактор также применим, когда квартира за квартиру платят несколько человек поровну.

Поэтому, если есть возможность, лучше делать ставку и на большие, и на маленькие квартиры, чтобы одно уравновешивало другое.

Теперь касательно самого здания. Для инвестиционных целей настоятельно рекомендую приобретать квартиры в домах, которые были построены не более 10-ти лет назад.
Почему? Да просто потому, что такие дома (по крайней мере, в Лондоне) в меньшинстве. И почти все хотят жить именно в новых домах. Поэтому спрос на такие квартиры устойчивый, и, следовательно, на рост стоимости вполне можно рассчитывать.
Что касается более старого жилья, то оно по указанным выше причинам не конкурентоспособно. Более того, построенный неподалеку новый дом может значительно снизить его привлекательность. Так что перспективы роста его стоимости совсем не очевидны, а вот вероятность падения – очень даже. Единственное исключение может быть, когда в старом доме квартиры имеют бОльшую площадь, чем аналогичные в близлежащей новостройке. Но это маловероятно, поскольку в большинстве старых домов квартиры очень маленькие.
Кроме того, крайне желательно, чтобы дом находился в радиусе 10-ти минут пешком до станции метро или поезда. Это связано с высокой популярностью общественного транспорта в Лондоне.
Если же район значительно удален от центра Лондона, но вы все равно предполагаете, что ваши жильцы будут ездить туда, то рекомендую следующие дополнительные критерии.

− Поезд до района линии метро Circle (кольцевая, прилегающая к центру) должен ходить минимум каждые 15 минут в утреннее и дневное время

− Время в пути до этого района должно быть не больше 30-40-ка минут.

Теперь, что касается района. Подходящий для инвестиции район должен соответствовать следующим критериям (не обязательно одновременно).

1. Средняя ценовая категория.

2. Как можно меньшее количество новостроек.

3. Перспективы развития района

4. Наличие бизнес-центра в радиусе 2-3 остановок железнодорожного транспорта.

5. Наличие большого жилого массива

Рассмотрим эти критерии более подробно.

1.Средняя ценовая категория.

Было достаточно написано о том, что элитная лондонская недвижимость переживает не лучшие времена. Первые публикации были задолго до Brexit.
Не могу не согласиться с этим, и в дополнении к этому могу сказать, что ажиотаж, который приводит к росту цен, более вероятен вокруг жилья низкой и средней ценовой категории просто потому, что потенциальное количество покупателей жилья класса люкс ниже априори.

Еще, большинство элитной недвижимости по-прежнему находится в центре Лондона, и, в силу интенсивного развития восточного Лондона, центр Лондона, с точки зрения удобства транспортного сообщения, уже не занимает такое уникальное положение. А ведь именно транспортная доступность является одним из важнейших критериев популярности квартиры.
Так уж сложилось, что общественный транспорт – самое популярное средство перемещения по Лондону. Им активно пользуются даже очень состоятельные люди.
Поэтому, в отношении Лондона, оптимальная для инвестиции квартира находится в ценовом диапазоне £350,000 – £650,000. На момент публикации статьи за £350,000 можно было купить односпаленную квартиру в новом здании на севере Лондона, а за £650,000 – двухспаленную в новом здании на берегу Темзы.

2. Минимальное количество новостроек.

Тут все очевидно – чем меньше конкурентов, тем лучше!
Ведь когда появляется квартира в единственной новостройке района, она сразу же вызывает повышенный интерес, что дает отличную почву для роста цен, как это было указано выше.
Приведу один пример из своей практики. Как-то мы выставили на продажу квартиру в доме, который как раз соответствовал этому критерию. Предложение было получено через несколько дней, и предложенная стоимость была выше запрашиваемой! Как пояснил агент, покупатель очень хотел сразу закрепить квартиру за собой.
Прекрасно его понимаю, сам до сих пор помню свои чувства, когда нашел квартиру своей мечты!

3. Перспективы развития района.

Любое развитие района улучшает качество жизни в нем, что приводит к росту количества желающих жить там, и, следовательно, росту цен (как мы уже рассмотрели выше, ажиотаж всегда приводит к росту цен).
Проблема в том что, в случае таких масштабных проектов, как Crossrail, цены реагируют сразу же, как только об этих проектах становится известно. Ведь многие инвесторы, получив эту информацию, сразу же захотят вложиться в перспективный район. И это существенно ухудшит потенциал дальнейшего роста цен после реализации проекта.
Поэтому следует искать информацию о перспективах развития района, которая не столь общедоступна и общеизвестна.
Пример: информация на сайте соответствующего муниципалитета в разделе planning. О больших строительных проектах там есть специальные публикации. Что касается остальных, то в этом же разделе есть реестр поданных заявлений на получение разрешений на строительство вместе со статусами обработки этих заявлений.

Еще, могу порекомендовать отслеживать веб сайты ведущих строительных компаний.
Бывает, что строительный проект включает в себя несколько сотен квартир плюс несколько объектов коммерческой недвижимости. Это само по себе может улучшить привлекательность района; и здесь важно успеть купить квартиру, которая будет введена в эксплуатацию в первом пусковом комплексе строительства (если их будет несколько), потому что на дальнейших этапах стоимость квартир будет выше, а сами квартиры, скорее всего, не будут существенно отличаться от построенных ранее.

4. Наличие бизнес-центра.

Очевидно, что все стремятся как можно меньше времени тратить на дорогу до работы.
Поэтому любой работник будет рад поселиться рядом с местом своей работы, ведь это увеличит количество его свободного времени.
Следовательно, расположение крупных бизнес-центров поблизости обеспечивает отличный постоянный источник потенциальных жильцов.

5. Наличие большого жилого массива.

Наряду с бизнес-центром, большое количества близлежащих жилых домов также обеспечивает большое количество потенциальных жильцов для вашего объекта. Это, конечно же, при условии, что ваше жилье конкурентоспособно.

Подведем итоги. Покупка квартиры среднего класса в единственной новостройке развивающегося района с большим бизнес-центром поблизости будет отличной инвестицией с хорошими перспективами. Это то, к чему нужно стремиться, не забывая о том, что поиск квартиры с большим количеством критериев не может быть легким по определению. Но, в случае успеха, это будет отличной инвестицией с многолетними перспективами.

P.S.
Я намеренно в данной статье не затронул в данной статье анализ последствий Brexit. Дело в том, что на момент написания этой статьи дальнейшие политические и экономические перспективы этого были очень неопределенным; поскольку сам процесс выхода еще не был запущен, и, что немаловажно, не были известны условия выхода и суть дальнейших взаимодействий с Евросоюзом. Возможно, по ходу развития событий, я буду публиковать какие-то анализы/прогнозы, но пока данных для этого недостаточно.